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Verkaufsreife-Check
Zwölf Fragen, die vor dem Verkauf eines Wohnportfolios geklärt sein sollten. Jede davon entscheidet im Prozess darüber, wer eine Annahme treffen darf: Sie oder der Käufer.
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Unterlagen
Liegen alle Mietverträge samt Nachträgen vollständig und digital vor?
Fehlt ein Nachtrag, rechnet der Käufer mit der für ihn ungünstigeren Annahme, bis das Gegenteil belegt ist.
Sind die Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre erstellt und versandt?
Nicht abgerechnete Jahre sind eine offene Position, die der Käufer im Kaufpreis einbehält oder vom Verkäufer garantiert haben will.
Liegen aktuelle Energieausweise für alle Gebäude vor?
Der Ausweis ist beim Verkauf vorzulegen. Fehlt er, verschiebt sich der Termin, und die Beschaffung liegt beim Verkäufer.
Rechtliches
Sind Grundbuch, Baulastenverzeichnis und Altlastenauskunft aktuell eingeholt?
Was in der Prüfung des Käufers zuerst auftaucht statt im eigenen Datenraum, verhandelt der Käufer und nicht der Verkäufer.
Gibt es offene Rechtsstreitigkeiten mit Mietern, Nachbarn oder Behörden? (Nein ist hier gut.)
Ein laufendes Verfahren mit offenem Ausgang wird im Kaufvertrag geregelt, und die Regelung geht selten zugunsten des Verkäufers aus.
Sind alle Nutzungen genehmigt, auch Ausbauten und Umnutzungen?
Eine ungenehmigte Nutzung mindert die Miete, auf die der Käufer rechnet, und kann ihn zum Rückbau verpflichten.
Technik
Gibt es eine aktuelle Übersicht über Instandhaltungsstau und anstehende Maßnahmen?
Ohne eigene Aufstellung setzt der Käufer seine eigene an, und seine fällt vorsichtshalber höher aus.
Sind Heizung, Dach und Fassade in ihrem Zustand und ihrer Restnutzungsdauer dokumentiert?
Diese drei bestimmen den größten Teil des Investitionsbedarfs. Was nicht belegt ist, wird in der Prüfung des Käufers geschätzt.
Wirtschaft
Gibt es eine aktuelle Mieterliste mit Ist-Miete, Vertragsbeginn und letzter Erhöhung?
Die Mieterliste ist die Grundlage jeder Bewertung. Ist sie unvollständig, rechnet der Käufer konservativ.
Ist der Leerstand je Einheit mit Grund und Dauer erfasst?
Leerstand aus Sanierung liest sich anders als Leerstand aus fehlender Nachfrage. Ohne Grund nimmt der Käufer den zweiten an.
Eigentümer
Sind sich alle Gesellschafter oder Erben über das Ob eines Verkaufs einig?
Uneinigkeit zeigt sich erfahrungsgemäß erst, wenn ein Angebot auf dem Tisch liegt, und bringt den Prozess dann zum Stehen.
Ist geklärt, wer im Verkaufsprozess entscheidet und unterschreibt?
Ein Käufer verhandelt nicht zweimal. Wer am Tisch nicht entscheiden kann, verzögert jede Rückfrage um eine Runde.