Deutschland und Bulgarien

Bulgarien gehört seit dem 1. Januar 2026 zur Währungsunion und seit Januar 2025 vollständig zum Schengenraum. Zwei Reibungspunkte, die grenzüberschreitende Investitionen lange verteuert haben, sind damit weg. Der Abstand im Kaufpreisniveau zu westeuropäischen Metropolen besteht fort; Bruttomietrenditen liegen je nach Stadt in der Größenordnung von vier bis fünf Prozent. Sofia liegt eher am unteren Rand, die Schwarzmeerküste darüber.

Am Wechselkurs ändert der Euro wenig: Der Lew war seit 1997 über ein Currency Board fest gebunden, 27 Jahre ohne eine einzige Abweichung. Was entfällt, ist das Restrisiko, dass diese Bindung bricht. Miete, Finanzierung und Verkaufserlös stehen in derselben Währung wie die Verbindlichkeiten eines deutschen Eigentümers.

Dem steht die Demografie entgegen: Kein Land Europas verliert schneller Einwohner. Für Wohnimmobilien ist das die Gegenrechnung. Nachfrage nach Wohnraum ist am Ende Nachfrage von Menschen.

Regional fällt sie allerdings gegensätzlich aus. Sofia wächst durch Binnenwanderung und hält knapp ein Fünftel der Landesbevölkerung, während das Umland und weite Teile des Nordwestens stark verlieren; den größten innerregionalen Gegensatz des Landes weist Eurostat zwischen der Hauptstadt und der sie umgebenden Oblast aus. Dieselbe Frage stellt sich für Plovdiv und die Küstenstädte Varna und Burgas, jeweils einzeln und nicht pauschal.