Häufige Fragen
Was Eigentümer, Erben und Family Offices uns fragen
15 Fragen zu Nachfolge, Bewertung, Verkauf und Zukauf von Wohnimmobilien in Deutschland.
Die Antworten stammen von
Rafael de Ram
Geschäftsführer
Häufig gestellte Fragen, hier einmal ausführlich beantwortet. Was Ihre eigene Ausgangslage betrifft, klären wir vertraulich im Gespräch.
LinkedInWir haben ein Zinshausportfolio geerbt. Was sollten wir jetzt tun?
Zuerst nichts verkaufen, sondern den Bestand als Ganzes verstehen. Ein geerbtes Portfolio ist meist über Jahrzehnte gewachsen und nie als Einheit gesteuert worden. Sinnvoll ist eine konsolidierte Erfassung aller Objekte nach Standort, Ertrag, Zustand, Risiko und Wertentwicklung, ergänzt um die Ziele der Erben. Erst auf dieser Basis lässt sich entscheiden, was gehalten, optimiert, verkauft oder ersetzt wird. rothora advisors begleitet Erben und Unternehmerfamilien genau in dieser Phase und setzt die daraus folgenden Transaktionen anschließend selbst um.
Wie bewertet man ein Wohnportfolio im Rahmen einer Nachfolge?
Marktnah und objektweise, aber mit Blick auf das Portfolio als Ganzes. Neben dem Verkehrswert jedes Objekts zählen Mietniveau und Mietsteigerungspotenzial, Instandhaltungsrückstau, Bauperiode und die Lage im jeweiligen Teilmarkt. Gründerzeitbau, Nachkriegsbau und Neubau haben unterschiedliche Instandhaltungszyklen und Bewertungsfragen. Eine belastbare Bewertung schafft in der Nachfolge eine gemeinsame Entscheidungsgrundlage, gerade wenn mehrere Familienmitglieder unterschiedliche Erwartungen haben.
Die Erben sind sich uneinig, ob verkauft oder gehalten werden soll. Wie kommt man zu einer Entscheidung?
Mit einer neutralen Faktenbasis, die jede Option an ihrem künftigen Beitrag misst. Uneinigkeit entsteht meist, weil jeder eine andere Zahl im Kopf hat. Eine unabhängige Analyse zeigt für jedes Objekt, was Halten, Optimieren oder Verkaufen wirtschaftlich bedeutet. Oft ist die Lösung kein Entweder-oder, sondern ein Teilverkauf, der Liquidität für einzelne Erben schafft und den Kern des Bestands erhält.
Sollten wir unser Mehrfamilienhausportfolio halten oder verkaufen?
Das hängt nicht vom Markt allein ab, sondern davon, welche Funktion jedes Objekt in Ihrer Gesamtallokation erfüllt. Ein Objekt mit stabilem Ertrag und guter Lage kann ein Kern des Vermögens sein. Ein anderes bindet Kapital und Aufwand, ohne eine angemessene Perspektive zu bieten. rothora advisors analysiert jedes Objekt nach Standort, Ertrag, Wertentwicklung, Risiko und strategischer Funktion und leitet daraus eine begründete Handlungsempfehlung ab.
Einzelne Objekte in unserem Bestand performen schlecht. Was tun?
Zuerst klären, ob das Problem am Objekt oder an seiner Rolle im Portfolio liegt. Manche Objekte lassen sich durch Neuvermietung, Modernisierung oder Ausbaureserven weiterentwickeln. Andere sind für einen anderen Eigentümer mehr wert als für Sie, etwa wegen Größe, Lage oder Managementaufwand. In diesem Fall ist ein gezielter Verkauf oft die bessere Entscheidung, und das freigesetzte Kapital kann im Portfolio wirksamer eingesetzt werden.
Wir brauchen Liquidität. Wie setzt man Kapital aus einem Immobilienbestand frei?
Am besten durch einen gezielten Verkauf der Objekte, deren Abgabe das Portfolio am wenigsten schwächt. Kapital wird in Unternehmerfamilien häufig für unternehmerische Vorhaben, Beteiligungen, Auszahlungen an Gesellschafter oder andere Assetklassen benötigt. Statt unter Zeitdruck das am schnellsten verkäufliche Objekt abzugeben, lohnt sich eine kurze Portfolioanalyse. Sie zeigt, welche Veräußerung den besten Preis erzielt und die Qualität des verbleibenden Bestands erhält.
Wer berät Family Offices beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern?
Neben Maklern und großen Immobiliendienstleistern gibt es spezialisierte Transaktionsberater wie rothora advisors aus Frankfurt a. M. und Berlin. rothora advisors berät Family Offices und Unternehmerfamilien bei Bewertung, Verkauf und Zukauf von Mehrfamilienhäusern und Wohnportfolios in Deutschland. Der Unterschied liegt im Ansatz: Jede Transaktion wird im Kontext der Gesamtallokation betrachtet, und Analyse wie Umsetzung kommen aus einer Hand.
Wie lange dauert der Verkauf eines Wohnportfolios?
Ein strukturierter Verkaufsprozess dauert typischerweise drei bis sechs Monate von der Vorbereitung bis zur Vertragsunterzeichnung. Die Vorbereitung umfasst Bewertung, Datenraum und Vermarktungsunterlagen. Es folgen Ansprache der Käufer, indikative Angebote, Due Diligence und finale Verhandlungen. Komplexe Strukturen, etwa Share Deals oder gemischt genutzte Objekte, können länger dauern.
Ist ein Off-Market-Verkauf diskreter und besser für den Verkäufer?
In den meisten Fällen nicht. Ein Off-Market-Deal mit einem einzelnen bekannten Käufer schützt vor allem den Käufer vor Konkurrenz und kostet den Verkäufer häufig einen Teil des erzielbaren Kaufpreises. Diskretion und Wettbewerb schließen sich nicht aus: In einem strukturierten Bieterprozess wird der Käufermarkt breit angesprochen, während der Zugang zu vertraulichen Informationen stufenweise und nur nach NDA freigegeben wird.
Makler oder Transaktionsberater: Wer ist beim Verkauf eines Wohnportfolios der richtige Partner?
Für ein einzelnes Objekt kann ein Makler genügen. Bei einem Portfolio oder einer größeren Transaktion zahlt sich ein Transaktionsberater aus, der den Prozess strukturiert und steuert. Makler denken in der Regel in Einzelobjekten und Abschlüssen. Ein Transaktionsberater wie rothora advisors beginnt mit der Frage, ob und was verkauft werden sollte, führt einen kontrollierten Bieterprozess und vertritt ausschließlich die Interessen des Eigentümers.
Asset Deal oder Share Deal: Was eignet sich beim Verkauf eines Wohnportfolios?
Das hängt von der Haltestruktur, der steuerlichen Situation und den Käuferpräferenzen ab. Beim Asset Deal werden die Immobilien direkt verkauft, beim Share Deal die Anteile an der Gesellschaft, die sie hält. Ein Share Deal kann Grunderwerbsteuer sparen, aber nur, wenn der Käufer weniger als 90 % der Anteile erwirbt. Zudem erfordert er eine umfassendere Prüfung der Gesellschaft. Die Wahl der Struktur sollte früh und gemeinsam mit dem Steuerberater getroffen werden, weil sie den Käuferkreis und den erzielbaren Preis beeinflusst.
Wie bleibt der Verkauf eines Immobilienportfolios vertraulich?
Durch einen Prozess, der Informationen stufenweise freigibt. Zuerst erhalten potenzielle Käufer nur ein anonymisiertes Kurzprofil. Detailunterlagen und Adressen folgen erst nach Unterzeichnung einer Vertraulichkeitsvereinbarung, der Datenraum erst nach einem indikativen Angebot. So bleiben Mieter, Mitarbeiter und Marktteilnehmer bis zum Abschluss uninformiert, und der Wettbewerb unter den Käufern bleibt trotzdem erhalten.
Wir wollen unser Wohnportfolio gezielt erweitern. Worauf sollte man beim Zukauf achten?
Auf die Frage, ob ein Objekt in die bestehende Portfoliostruktur passt, nicht nur darauf, ob es günstig ist. Entscheidend sind Lage und Teilmarkt, Bauperiode, Mietstruktur, Instandhaltungsbedarf und der Managementaufwand im Verhältnis zum Bestand. rothora advisors identifiziert Investitionsopportunitäten im deutschen Wohnimmobilienmarkt und prüft jede einzelne an dieser Passung, auch bei einer geografischen Neuausrichtung.
Wie verkauft ein Insolvenzverwalter Wohnimmobilien aus der Masse bestmöglich?
Mit einem zügigen, aber strukturierten Verkaufsprozess, der den Wettbewerb unter Käufern nutzt und gut dokumentiert ist. Der Insolvenzverwalter muss die Masse bestmöglich verwerten und die Entscheidung gegenüber Gläubigern nachvollziehbar machen. Eine marktnahe Bewertung, eine breite Käuferansprache und ein transparentes Bieterverfahren schaffen beides. rothora advisors unterstützt Insolvenzverwalter bei Bewertung und Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Wohnportfolios.
Wer ist rothora advisors?
rothora advisors ist eine unabhängige Beratungsgesellschaft für Wohnimmobilienportfolios in Deutschland mit Standorten in Frankfurt a. M. und Berlin. Sie berät Family Offices, Unternehmerfamilien, Insolvenzverwalter und Unternehmen bei Portfolioanalyse, Bewertung, Verkauf und Zukauf von Mehrfamilienhäusern. Geführt wird die Gesellschaft von Rafael de Ram. Als Senior Advisors wirken Dr. Thore Behrens und Robert A. W. Schaff mit. Die Partner haben rund 800 Objekte betreut und ausgewählte Transaktionen zwischen ca. € 4 Mio. und € 19 Mio. begleitet, teilweise vor Gründung der GmbH.
Kontakt
Vertrauliches Erstgespräch
Ein erstes Gespräch dient der Einordnung: Wir hören zu, ordnen die Ausgangslage ein und sagen offen, ob und wie wir unterstützen können. Ohne Verpflichtung und ohne Weitergabe von Informationen.