Bulgarien im Euro: Was sich für Wohnimmobilien ändert und was nicht

Seit Bulgarien zum 1. Januar 2026 den Euro eingeführt hat, taucht das Land in Anlagegesprächen auf, in denen es vorher nicht vorkam. Meist mit derselben Zahl: plus 15,5 Prozent Wohnimmobilienpreise im zweiten Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahresquartal, nach Portugal der zweithöchste Anstieg in der EU. Der EU-Durchschnitt lag bei 4,7 Prozent.

Von allen Zahlen, die derzeit über Bulgarien kursieren, ist das die am wenigsten aussagekräftige. Ein Preisanstieg beschreibt, was hinter einem liegt. Er sagt nichts darüber, was ein Objekt in zehn Jahren einbringt.

Was der Euro tatsächlich geändert hat

Am Wechselkurs nichts. Der Lew war seit dem 1. Juli 1997 über ein Currency Board gebunden, zunächst an die D-Mark, ab Januar 1999 an den Euro, zu 1,95583. Diese Bindung hat 27 Jahre gehalten, ohne eine einzige Abweichung. Wer in den vergangenen Jahren in Bulgarien gekauft hat, hat faktisch in Euro gekauft.

Verschwunden ist etwas anderes: das Restrisiko, dass die Bindung bricht. Ein Currency Board ist eine politische Selbstverpflichtung. Es kann aufgegeben werden, und genau diese Möglichkeit stand als Abschlag in jedem Kalkül, das ein ausländischer Investor für Bulgarien aufgemacht hat. Mit dem Beitritt entfällt sie. Miete, Finanzierung und Verkaufserlös stehen jetzt in derselben Währung wie die Verbindlichkeiten eines deutschen Eigentümers, und zwar ohne Vorbehalt.

Dazu kommt der Schengenraum, dem Bulgarien seit Januar 2025 vollständig angehört. Zwei Reibungspunkte, die grenzüberschreitende Investitionen lange verteuert haben, sind damit weg. Das ist der eigentliche Vorgang. Er ist unspektakulärer als eine Preiszahl und für eine Halteentscheidung über zehn Jahre deutlich wichtiger.

Der Preisanstieg ist ein Aufholeffekt

Das Kaufpreisniveau liegt vielerorts weiter unter dem westeuropäischer Metropolen, und die Wirtschaft wächst schneller als die Währungsunion insgesamt: Die Europäische Kommission erwartet für 2026 ein Plus von 2,5 Prozent gegenüber 0,9 Prozent in der Eurozone. Allerdings ist das für Bulgarien eine Verlangsamung, keine Beschleunigung.

Bruttomietrenditen liegen je nach Stadt in der Größenordnung von vier bis fünf Prozent, wobei Sofia eher am unteren Rand liegt und die Schwarzmeerküste darüber. Diese Spanne stammt aus Angebotsdaten, nicht aus Transaktionen, und taugt damit zur Einordnung, nicht zur Kalkulation.

Ein zweistelliger Preisanstieg beschreibt einen Markt, der aufholt. Er beschreibt genauso gut einen Markt, der sich seinem Zyklushöhepunkt nähert. Welche der beiden Beschreibungen zutrifft, entscheidet sich am einzelnen Objekt. Die Landesstatistik gibt darauf keine Antwort.

Die Gegenrechnung heißt Demografie

Kein Land Europas verliert schneller Einwohner als Bulgarien. Die Bevölkerungsprojektion von Eurostat erwartet bis 2050 einen Rückgang um gut ein Fünftel. Bei einem Wohnimmobilienmarkt ist das die zentrale Gegenrechnung. Nachfrage nach Wohnraum ist am Ende Nachfrage von Menschen.

Wir halten diese Zahl bewusst neben die beiden anderen, statt sie in eine Fußnote zu schieben. Eine Darstellung, die Preisanstieg und Wachstum zeigt und den Bevölkerungsrückgang zu einer regionalen Besonderheit verkürzt, verschweigt bei diesem Markt genau das Risiko, das zählt.

Warum der Landestrend über eine einzelne Lage wenig sagt

Der Rückgang verteilt sich nicht gleichmäßig, er verteilt sich gegensätzlich. Sofia wächst durch Binnenwanderung und hält inzwischen knapp ein Fünftel der Landesbevölkerung, während das Umland und weite Teile des Nordwestens stark verlieren. Den größten innerregionalen Gegensatz des Landes weist Eurostat zwischen der Hauptstadt und der sie umgebenden Oblast aus.

Ein Land kann also schrumpfen, während die Städte darin wachsen, und beides zugleich stimmt. Für ein Portfolio heißt das: Der nationale Trend ist als Filter unbrauchbar. Dieselbe Frage stellt sich für Plovdiv und für die Küstenstädte Varna und Burgas, jeweils einzeln und nicht pauschal.

Was wir prüfen, bevor wir zuraten

Der Maßstab ist derselbe, den wir an deutsche Portfolios anlegen. Vier Fragen entscheiden, und keine davon wird von einer Landesstatistik beantwortet:

• Welche Miete ist an dieser Adresse nachhaltig erzielbar, nicht welche steht im Exposé?
• Wie verhält sich der Kaufpreis zu dieser Miete, nach Instandhaltung und Verwaltung vor Ort?
• Wächst oder schrumpft die Nachfrage in diesem Stadtteil, nicht in diesem Land?
• Gibt es in zehn Jahren einen Käufer, und wie viele Wochen braucht ein Verkauf?

Die letzte Frage ist in einem kleinen Markt die unangenehmste. Liquidität ist in Deutschland eine Selbstverständlichkeit und in Bulgarien eine Annahme, die man prüfen muss, bevor man sie trifft.

Wir sind seit 2026 mit einem Büro in Sofia vor Ort. Nicht, weil die Preisstatistik gut aussieht, sondern weil sich diese vier Fragen aus Frankfurt oder Berlin heraus nicht beantworten lassen.