Wo wir im Zyklus stehen

Die Kurve von Angst zu Gier ist die älteste Grafik der Branche. Sie wird fast immer rückblickend gezeichnet, wenn jeder weiß, wo der Höhepunkt lag, und die Pointe darin besteht, dass man es damals hätte sehen können. Nützlich ist sie in dieser Form nicht.

Deshalb hier unsere Fassung mit dem heutigen Datum, inklusive der Stelle, an der wir uns selbst eintragen.

Warum Stimmung und nicht Preise

Ein Preisindex sagt, was bezahlt wurde. Er sagt es mit einem Quartal Verzögerung und er beschreibt Abschlüsse, die Wochen oder Monate vorher verhandelt wurden. Wer einen Markt anhand von Preisen einordnet, schaut auf eine Aufnahme der Vergangenheit.

Stimmung dreht früher. Sie zeigt sich daran, wie viele Interessenten zu einer Besichtigung kommen, wie lange ein Objekt am Markt liegt, ob Käufer Finanzierungsvorbehalte durchsetzen und ob Verkäufer über den Preis reden wollen oder über den Termin. Diese Dinge verändern sich, bevor sie in einer Statistik auftauchen.

2021 war das teuerste Jahr

Am oberen Ende der Kurve steht der riskanteste Jahrgang, nicht der beste. 2021 war die Zahl der Kaufinteressenten je Objekt am höchsten, die Prüfungstiefe am geringsten und die Bereitschaft, Gebote ohne Finanzierungsvorbehalt abzugeben, am größten. Wer in diesem Umfeld gekauft hat, hat zum Maximum gekauft und es als Markterfolg erlebt.

Das ist die unangenehme Eigenschaft von Stimmungshöhepunkten: Sie fühlen sich wie Bestätigung an, nicht wie Risiko.

Was Resignation praktisch bedeutet

Am unteren Ende sieht derselbe Markt anders aus. Prozesse dauern länger, Besichtigungstermine sind dünn besetzt, Finanzierungszusagen brauchen mehr Unterlagen, und ein erheblicher Teil der Angebote kommt von Eigentümern, die verkaufen müssen statt verkaufen wollen.

Für die beiden Seiten einer Transaktion heißt dasselbe Umfeld Verschiedenes:

• Wer kauft, hat Zeit für eine ordentliche Prüfung und Verhandlungsspielraum, den es 2021 nicht gab.
• Wer verkaufen muss, trifft auf wenige Bieter und braucht einen Prozess, der die vorhandenen Interessenten tatsächlich in Konkurrenz zueinander bringt.
• Wer halten kann, trifft die Entscheidung über Instandhaltung und Finanzierung, nicht über den Verkaufszeitpunkt.

Eine Erwartung ist keine Prognose

Alles ab 2027 in der Grafik ist unsere Erwartung, nicht unsere Beobachtung. Wir halten den Wendepunkt für absehbar, und wir können uns darin irren. Die Stimmung kann länger unten bleiben, als es heute aussieht, und ein Zinsschritt oder eine regulatorische Entscheidung verschiebt eine solche Kurve ohne Vorwarnung.

Daraus folgt für uns nicht, auf den Tiefpunkt zu wetten. Es folgt die Frage, wie eine Entscheidung aussieht, die auch dann trägt, wenn wir uns um zwei Jahre vertun.

Was das für eine einzelne Entscheidung heißt

Wenig. Ein Zyklusbild ordnet ein, es rechnet nicht. Ob ein bestimmtes Objekt heute zu teuer ist, entscheidet sich am Verhältnis von Kaufpreis zu nachhaltig erzielbarer Miete, am Instandhaltungsstau und an der Frage, ob die Lage in zehn Jahren noch Nachfrage hat.

Der Nutzen der Kurve liegt woanders. Sie macht sichtbar, in welcher Verfassung das Umfeld ist, in dem verhandelt wird. Wer weiß, dass er sich am unteren Ende bewegt, bewertet ein knappes Bieterfeld anders und wählt einen anderen Vermarktungsweg, als wenn er glaubt, der Markt sei nur kurz müde.

Wir veröffentlichen diese Einschätzung bewusst jetzt. Eine Zyklusgrafik, die erst erscheint, wenn der Aufschwung läuft, ist eine Illustration. Eine, die am Tiefpunkt erscheint, ist überprüfbar.

Hinweis: Die Grafik gibt unsere eigene Einschätzung der Marktstimmung wieder, Stand September 2026. Sie beruht auf unserer Beobachtung von Transaktionsprozessen, nicht auf einem veröffentlichten Index, und ist keine Anlageempfehlung und keine Prognose von Preisen oder Renditen.