Nachfolge bei Immobilienportfolios: Warum die nächste Generation andere Entscheidungen trifft

Wenn über Nachfolge gesprochen wird, geht es meist um Unternehmen. Wer übernimmt die operative Verantwortung? Wie werden Gesellschaftsanteile übertragen? Welche steuerlichen Strukturen sind sinnvoll?

Deutlich seltener wird über die zweite große Vermögenssäule vieler Unternehmerfamilien gesprochen: den Immobilienbestand.

Dabei liegt genau dort häufig ein erheblicher Teil des Familienvermögens. Über Jahrzehnte aufgebaute Wohnungsbestände, Geschäftshäuser, Grundstücke oder gemischt genutzte Portfolios. Viele dieser Immobilien wurden nicht nach einem langfristigen Masterplan erworben. Sie sind entstanden. Durch Opportunitäten, persönliche Netzwerke, lokale Marktkenntnis oder schlicht durch die Tatsache, dass gute Investoren über lange Zeiträume immer wieder attraktive Kaufgelegenheiten finden.

Das funktioniert erstaunlich gut, solange dieselbe Person die Entscheidungen trifft. Schwieriger wird es, wenn die nächste Generation übernimmt.

Die Immobilien gehören der Familie. Die Entscheidungen nicht mehr.

In Gesprächen mit Unternehmerfamilien beobachten wir immer wieder dieselbe Situation. Die nächste Generation übernimmt ein Portfolio, das sie nicht selbst aufgebaut hat. Die Objekte sind bekannt, die Geschichten dahinter häufig auch. Man kennt die Entwicklung der Standorte, erinnert sich an frühere Sanierungen oder an erfolgreiche Ankäufe. Gleichzeitig fehlt jedoch oft die emotionale Verbindung, die für die Elterngeneration selbstverständlich war.

Genau an diesem Punkt verändert sich die Perspektive auf das Portfolio.

Während die erste Generation Immobilien häufig als Teil ihrer unternehmerischen Lebensleistung betrachtet, bewertet die zweite Generation die Objekte stärker als Kapitalanlagen. Sie fragt weniger, was eine Immobilie in den vergangenen zwanzig Jahren geleistet hat, sondern welchen Beitrag sie in den kommenden zwanzig Jahren leisten wird.

Diese Sichtweise ist weder besser noch schlechter. Sie führt jedoch häufig zu anderen Schlussfolgerungen.

Die wichtigste Frage lautet nicht: Was ist das Portfolio wert? Die spannendere Frage lautet: Würden wir dieses Portfolio heute noch einmal genauso aufbauen?

Diese Frage ist unbequem, weil sie viele Gewissheiten infrage stellt. In nahezu jedem gewachsenen Immobilienbestand gibt es Objekte, die heute wahrscheinlich nicht mehr gekauft würden. Nicht weil sie schlechte Immobilien sind. Sondern weil sich Märkte verändert haben, Standorte unterschiedlich entwickelt haben oder sich die Anforderungen der Eigentümer gewandelt haben.

Ein Mehrfamilienhaus in einer kleinen Stadt, das vor zwanzig Jahren hervorragende Renditen geliefert hat, muss nicht zwangsläufig auch für die nächsten zwanzig Jahre die beste Kapitalallokation darstellen. Dasselbe gilt für kleinere Gewerbeobjekte, Randlagen oder Immobilien mit erheblichem Investitionsbedarf.

Viele Nachfolger stellen deshalb eine andere Frage als ihre Eltern. Nicht: „Warum sollten wir verkaufen?“ Sondern: „Warum sollten wir behalten?“

Historische Immobilien und strategische Immobilien

Aus unserer Sicht liegt hier einer der wichtigsten Unterschiede zwischen professioneller Portfoliosteuerung und reinem Bestandserhalt. Jedes Immobilienportfolio lässt sich gedanklich in zwei Kategorien unterteilen.

Die erste Kategorie umfasst strategische Immobilien. Das sind Objekte, die auch heute noch einen klaren Platz innerhalb der Vermögensstrategie haben. Sie erfüllen bestimmte Renditeanforderungen, liegen in attraktiven Märkten oder tragen zur gewünschten Risikostruktur des Gesamtportfolios bei.

Die zweite Kategorie umfasst historische Immobilien. Sie befinden sich im Bestand, weil sie irgendwann erworben wurden und nie wieder zur Disposition standen.

Beides ist legitim. Problematisch wird es erst, wenn beide Kategorien gleich behandelt werden. Denn eine Immobilie, die ausschließlich aufgrund ihrer Historie gehalten wird, bindet Kapital genauso wie eine strategische Kernimmobilie. Sie verursacht denselben Verwaltungsaufwand, denselben CapEx-Bedarf und dieselben Opportunitätskosten.

Gerade die nächste Generation erkennt diesen Unterschied oft schneller als die Gründergeneration.

Warum sich viele Familien aktuell neu aufstellen

Hinzu kommt, dass sich die Rahmenbedingungen erheblich verändert haben. Die Zinswende hat die Anforderungen an Kapitalallokation erhöht. Gleichzeitig stehen viele Bestandshalter vor erheblichen Investitionen in energetische Modernisierung und Instandhaltung. Hinzu kommen demografische Verschiebungen, unterschiedliche regionale Entwicklungen und veränderte Anforderungen institutioneller Käufer.

All diese Faktoren führen dazu, dass Familien ihre Immobilienbestände zunehmend als Portfolio betrachten, und nicht mehr als Sammlung einzelner Objekte. Damit verändert sich auch die Zielsetzung. Es geht nicht mehr darum, möglichst viele Immobilien zu besitzen. Es geht darum, die richtigen Immobilien zu besitzen.

Viele Familien entscheiden sich deshalb bewusst dafür, einzelne Objekte oder ganze Teilportfolios zu veräußern. Nicht weil Liquidität benötigt wird. Nicht weil die Immobilien problematisch wären. Sondern weil das freigesetzte Kapital an anderer Stelle einen höheren strategischen Nutzen entfalten kann.

Analyse vor Transaktion

Genau deshalb sollte die Nachfolgeplanung bei Immobilienportfolios nicht mit Verkaufsprozessen beginnen. Der erste Schritt ist eine strukturierte Analyse des Bestands.

Welche Immobilien würden wir heute wieder kaufen? Welche Standorte passen noch zur langfristigen Strategie? Wo entstehen in den kommenden Jahren überdurchschnittliche Investitionen? Welche Objekte tragen tatsächlich zur Risikodiversifikation bei? Und welche Immobilien befinden sich primär deshalb im Portfolio, weil niemand die Frage nach ihrer strategischen Relevanz gestellt hat?

Erst wenn diese Fragen beantwortet sind, entsteht eine belastbare Entscheidungsgrundlage. Dann werden Verkäufe nicht zu einem Zeichen fehlender Loyalität gegenüber der vorherigen Generation. Sie werden zu einer bewussten Portfolioentscheidung.

Die eigentliche Aufgabe der Nachfolge

Letztlich besteht erfolgreiche Nachfolge nicht darin, möglichst viele Immobilien unverändert an die nächste Generation weiterzugeben. Die eigentliche Aufgabe besteht darin, ein Portfolio zu schaffen, das auch für die nächste Generation sinnvoll ist.

Denn die Zukunft eines Immobilienbestands entscheidet sich selten bei der Übertragung des Eigentums. Sie entscheidet sich bei der Frage, welche Rolle jede einzelne Immobilie künftig noch innerhalb der Vermögensstrategie spielen soll.

Und genau deshalb beginnt professionelle Nachfolgeplanung nicht mit der Übergabe von Immobilien. Sondern mit der ehrlichen Analyse, welche Immobilien auch in Zukunft einen Platz im Portfolio verdienen.